Главная Статьи Собственник или наниматель?

Собственник или наниматель?
Собственник или наниматель?

Собственник или наниматель?

Законность , 2009, N 3

В соответствии со ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть выкуплено у собственника в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.Изъять можно определенную вещь, (подробнее в материалах сайта) т.е. земельный участок должен пройти, в первую очередь, (подробнее в материалах сайта) кадастровый учет. Если такового нет, то компенсация собственнику жилого помещения предоставляется по его выбору в денежной или натуральной форме ( ч. 1 ст. 6 Закона города Москвы от 31 мая 2006 г. Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений ( жилых домов) в городе Москве ). Денежная компенсация в этом случае означает возмещение рыночной стоимости освобождаемого помещения, а не земельного участка, занимаемого жилым помещением ( квартирой в отселяемом доме, жилым домом и т.д.).В случае выбора собственником второй формы натуральной компенсации с ним заключается договор мены, на основании которого отселяемый собственник приобретает право собственности на новое жилое помещение, а отселяющее лицо право собственности на освобождаемое жилое помещение ( ч. 2 ст. 6 Закона города Москвы от 31 мая 2006 г.).Однако, несомненно с учетом больших объемов переселения в Москве оформление документов не поспевает вслед за фактическим процессом.

Поэтому появилась норма о том, что на срок оформления договора, определяющего переход права собственности на освобождаемое жилое помещение, проведения государственной регистрации права собственности на предоставленное жилое помещение лицо, осуществляющее переселение, заключает с собственником в случае его согласия договор краткосрочного найма на это жилое помещение ( ч. 3 ст. 10 Закона города Москвы от 31 мая 2006 г.). Закон не определяет, что делать, (подробнее в материалах сайта) если такого согласия не получено и право собственности на предоставляемое помещение не зарегистрировано. Договор краткосрочного найма, как следует из указанной нормы, является основанием для вселения и проживания в жилом помещении. Этот договор прекращает свое действие с момента государственной регистрации права собственности на предоставленное собственнику жилое помещение. То есть договор, помимо всего прочего, по сути, выполняет функции предварительного договора о заключении в будущем соглашения, на основании которого возникнет право собственности на занимаемое жилое помещение. Договор краткосрочного найма разновидность договора найма жилого помещения, к которому применимы определенные статьи гл. 35 ГК РФ ( ст. 683). Так, предметом договора найма жилого помещения является предоставление этого объекта за плату во владение и пользование для проживания в нем ( ст. 671 ГК). Если договор найма заключается на срок, не превышающий пяти лет, то договор краткосрочного найма на срок до одного года. Нам кажется, стороны договора собственник жилого помещения или управомоченное им лицо ( наймодатель) и наниматель, (подробнее в материалах сайта) имеющий права владения и пользования в целях проживания ( ст. 671 ГК).Первый вопрос, который здесь возникает: если договор краткосрочного найма заключается на время регистрации права собственности, то кто выступает в роли собственника наймодателя жилого помещения, права на которые не зарегистрированы?Так как на стороне наймодателя формально выступает несобственник жилого помещения, подобная сделка может быть признана ничтожной как противоречащая закону ( ст. 168 ГК).При этом неправомочная сторона предлагает к тому же заключить договор, на основании которого переселяемый собственник, по сути, становится нанимателем нового жилья, предоставленного в порядке компенсации. Так как сбор необходимых документов для государственной регистрации может растянуться на продолжительное время и, соответственно, договор краткосрочного найма будет перезаключен на очередной срок, то получается, что статус нанимателя у отселенного собственника не ограничен временными рамками.И в случае смерти переселенного собственника могут, соответственно, возникнуть трудности с определением стороны договора мены, так как отселяющее лицо не наделено правом определения круга наследников и оформления принятия наследства.И далее на основании п. 1 ст. 235 ГК право собственности прекращается, в частности, при уничтожении имущества, что подлежит государственной регистрации ( ст. 131 ГК). Запись о прекращении права вносится в Единый государственный реестр прав при представлении следующих правоустанавливающих документов:

разрешения префектуры административного округа, на территории которого расположен объект, на осуществление сноса; акта о сносе или ином уничтожении объекта ( в случае отсутствия разрешения префектуры); справки БТИ о снятии объекта с технического учета.Исходя из изложенного право собственности владельца жилого помещения прекращается в силу его уничтожения в связи со сносом дома. Конечно, поэтому исчезают основания для заключения договора мены при получении свидетельства о государственной регистрации права собственности отселяющего лица на предоставленное гражданину помещение.На этот случай московским законодательством предлагается заключить договор передачи, аналогичный по своему содержанию договору, используемому при приватизации жилых помещений: согласно ст. 7 Закона РФ от 4 июля 1991 г. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти с гражданином, получающим жилое помещение в собственность.

Изложенное позволяет прийти к выводу о необоснованности использования договора краткосрочного найма при переселении граждан и необходимости разработки иных правовых конструкций на подобные случаи переселения, которые должны носить характер исключительных. ,

 

Добро пожаловать!!!

Вселение, Выселение, Регистрация, Прописка - основные темы и материалы сайта vvrp.ru. Право граждан на жилище гарантировано конституцией Российской федерации. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Поэтому жилищные права гражданина защищаются законом, в том числе и путем предъявления иска в суд.

Адвокаты сайта vvrp.ru имеют значительный опыт ведения дел о Вселении, Выселении, Регистрации, Прописке в суде и могут оказать вам квалифицированную помощь при возникновении подобных ситуаций:

Консультирование по вопросам вселения и выселения;
Подбор документов, сбор справок;
Представление Ваших интересов в суде;
Ведение переговоров, заключение мирового соглашения.

Правовые вопросы пользования жилым помещением, а именно вселения и выселения, являются наиболее сложными. Для решения этих вопросов большое значение имеет статус жилья- является ли оно муниципальным, служебным, либо находится в частной собственности граждан.

На сайте vvrp.ru вы найдете статьи, комментарии, судебную практику по темам:

Вселение в жилое помещение и порядок пользования жилым помещением
Определение порядка пользования жилым помещением, занимаемым по договору социального найма.
Регистрация по месту жительства (прописка) и возникновение права пользования жилым помещением.
Порядок вселения в общежитие и выселение из общежития.
Обзор судебной практики.

Задать вопрос на сайте


Введите Тему вопроса (Title), Ваше сообщение (Feedback or comments)


Чтобы отправить сообщение нажмите голубую кнопку "Send feedback" внизу. Ответ на Ваш вопрос появится в разделе Ответы на Вопросы.

 

Ответы на Вопросы

Ответы на Вопросы
 

Популярное

Статьи

Общежитие управделами президента подверглось расселению

Общежитие управделами президента подверглось расселениюЖители общежития управлениями делами президента жалуются на то, что их принудительно выселяют, в управделами говорят, что жильцам предложено переселиться в другое неаварийное здание, передает РИА Новости...

Статьи

Главврача детской стоматологической поликлиники выселяют из муниципальной квартиры

Главврача детской стоматологической поликлиники выселяют из муниципальной квартирыГлавврачу детской стоматологической поликлиники номер 6 в Юго-Восточном округе Москвы Валерии Шошиной Люблинский районный суд отказал в отсрочке исполнения ранее вынесенного решения о...

Статьи

Правительство упростило правила регистрации по месту пребывания

Правительство упростило правила регистрации по месту пребыванияПравительство РФ упростило правила регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания.Согласно постановлению правительства от 26 октября, теперь, (подробнее в материалах сайта) чтобы зарегистрироваться...

Статьи

Собственник или наниматель?

Собственник или наниматель?Собственник или наниматель?Законность , 2009, N 3В соответствии со ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть выкуплено у собственника в связи с изъятием соответствующего земельного участка для...

Статьи

Прописка теперь носит заявительный характер

Прописка теперь носит заявительный характерУже сегодня тот, кто хочет зарегистрироваться по месту жительства ( по-старому прописаться), может это сделать с помощью Интернета. Нам кажется, с нового года вступили в силу...

Статьи

Заявление о выселении

Заявление о выселенииЗаявление о выселенииВ судах рассматриваются дела по заявлению собственника о выселении иных проживающих там физических лиц из помещений частного жилого фонда. Так, например, дела о выселении бывшего собственника...

Статьи

Семью петербуржцев выселили за коммунальные долги

Семью петербуржцев выселили за коммунальные долгиСемью петербуржцев из Адмиралтейского района выселили за коммунальные долги. Это первый случай в этом году в практике судебных приставов Октябрьского районного отдела Управления Федеральной службы...

Ответы на Вопросы

Выселение из общежитий

Выселение из общежитий Выселение из общежитий Для проживания рабочих, служащих, студентов, (материалы портала) учащихся, а также других граждан в период работы или учебы могут...

Ответы на Вопросы

Как выписать сестру?

Как выписать сестру? Как выписать сестру? Вопрос: Моя сестра имеет свое жилье, но прописана у матери 80-ти лет, за матерью не ухаживает. Мать живет...

Ответы на Вопросы

Лишение ребенка права пользования жилым помещением

Лишение ребенка права пользования жилым помещением Лишение ребенка права пользования жилым помещением Лишение ребенка права пользования жилым помещением, принадлежащим одному из родителей, влечет нарушение...

Статьи

Гарантии жилищных прав собственника при изъятии жилого помещения

Гарантии жилищных прав собственника при изъятии жилого помещенияГарантии жилищных прав собственника при изъятии жилого помещенияЖилищное право , 2009, N 7Жилищный кодекс статьей 32 предусматривает юридические гарантии жилищных прав собственника. Нам...

Статьи

Новые правила прописки размножат брачных аферистов

Новые правила прописки размножат брачных аферистовЗаконопроект, О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и другие законодательные акты РФ , внесенный в Госдуму в понедельник, 31 января, призван помешать владельцам квартир...

Ответы на Вопросы

Правозащитники готовят митинг против планов выселить их из офисов в Москве

Правозащитники готовят митинг против планов выселить их из офисов в Москве Правозащитники готовят митинг против планов выселить их из офисов в Москве Двум ведущим...

Статьи

Право собственности превалирует над правом пользования

Право собственности превалирует над правом пользованияПраво собственности превалирует над правом пользованияЖилищное право , 2009, N 9Постановление Пленума, по сути, состоит из трех частей . Конечно, первая часть касается жилья, находящегося...

Ответы на Вопросы

Право на предоставление жилого помещения в порядке улучшения жилищных условий

Право на предоставление жилого помещения в порядке улучшения жилищных условий Право на предоставление жилого помещения в порядке улучшения жилищных условий Об оставлении без изменения...

Ответы на Вопросы

Суд не учел, что члены семьи собственника имеют право пользования жилым помещением наравне с собственником

Суд не учел, что члены семьи собственника имеют право пользования жилым помещением наравне с собственником Суд не учел, что члены семьи собственника имеют право пользования жилым...

Ответы на Вопросы

Верховный суд разъяснил процедуру изъятия квартир за долги

Верховный суд разъяснил процедуру изъятия квартир за долги Верховный суд разъяснил процедуру изъятия квартир за долги Квартирные тяжбы одни из самых трудных и долгих....

Ответы на Вопросы

В купленной квартире зарегистрироваы люди

В купленной квартире зарегистрироваы люди В купленной квартире зарегистрированы люди Вопрос: Гражданин приобрел квартиру, где ранее проживала семья из четырех человек. Мы уверены, после...

Статьи

Члены семьи нанимателя - их права и обязанности

Члены семьи нанимателя - их права и обязанностиЧлены семьи нанимателя их права и обязанностиДоговор социального найма это документ, регламентирующий права и обязанности наймодателя и нанимателя жилья. В столице такие договоры...

Статьи

К чему приведут изменение правил регистрации?

К чему приведут изменение правил регистрации?Необходимо четко просчитать социальные последствия, которые повлекут за собой изменения в Правилах регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета, которые начинают действовать с 1...

Ответы на Вопросы

Дело по иску в части определения места жительства ребенка

Дело по иску в части определения места жительства ребенка Дело по иску в части определения места жительства ребенка Суд не учел все обстоятельства дела,...

Статьи

Изъятие квартиры

Изъятие квартирыИзъятие квартирыПраво собственности и право на жилище гарантированы Конституцией Российской Федерации. Действующий Жилищный кодекс защищает права собственника в отношении изымаемой квартиры. Но право собственника на получение в случае изъятия...

Статьи

Как выселить бывшего мужа из нажитой непосильным трудом квартиры?

Как выселить бывшего мужа из нажитой непосильным трудом квартиры?Вопросы, связанные с выселением из жилых помещений, всегда были и остаются актуальными на сегодняшний день. Вправе ли вы выписать бывшего члена семьи...

Статьи

Половине собственников жилья в России грозит выселение

Половине собственников жилья в России грозит выселениеВ Госдуме обсудили возможные социальные конфликты, которые возникнут, когда граждане не смогут оплачивать свое жилье отдавать ипотечные кредиты или платить за текущие коммунальные расходы....

Статьи

Выписка из квартиры

Выписка из квартирыВыписка из квартирыНаиболее часто встречаются споры, связанные с выселением граждан в связи с расторжением договора социального найма в случае, когда наниматели более 6 месяцев подряд не платят за...

Ответы на Вопросы

ПЕРЕЧЕНЬ документов, (материалы портала) являющихся основанием для вселения (заселения) граждан в жилые помещения в Москве и Московской области, представляемых жилищными органами в органы регистрационного учета

ПЕРЕЧЕНЬ документов, (материалы портала) являющихся основанием для вселения (заселения) граждан в жилые помещения в Москве и Московской области, представляемых жилищными органами в органы регистрационного учета (...

Статьи

КС разрешил садоводам прописку на дачах

КС разрешил садоводам прописку на дачахКонституционный суд ( КС) РФ в четверг признал неконституционной норму ФЗ О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан , которая запрещает строительство жилых домов...

Ответы на Вопросы

Обмен либо выселение

Обмен либо выселение Обмен либо выселение Жилищный кодекс РФ действует уже более четырех лет, однако, не надо и говорить у судей до сих пор...

Ответы на Вопросы

Согласие на регистрацию несовершеннолетнего

Согласие на регистрацию несовершеннолетнего Согласие на регистрацию несовершеннолетнего Вопрос: А.В. зарегистрирована и постоянно проживает в квартире, принадлежащей на праве собственности ее отцу В.К. У...

Статьи

Выселении граждан на основании ст. 91 ЖК РФ

Выселении граждан на основании ст. 91 ЖК РФВыселении граждан на основании ст. 91 ЖК РФЮрист , 2009, N 8Валласк Е. В.Данная статья посвящена актуальным вопросам применения ст. 91 Жилищного кодекса...